Un financement relais ne couvre jamais l’intégralité de la valeur du bien à vendre, la quotité s’élevant rarement au-delà de 80 %. Certains établissements bancaires appliquent une décote supplémentaire sur la valeur estimée, accentuant la prudence. Les règles de calcul varient selon les politiques de chaque banque, les garanties apportées et le profil de l’emprunteur.
Les délais de revente influent directement sur le coût total et les conditions d’octroi. Le montant du financement dépend aussi du capital restant dû sur l’ancien crédit immobilier, générant parfois des situations de double charge temporaire.
Le prêt relais : une solution temporaire pour faciliter votre transition immobilière
Le prêt relais se présente comme l’allié de ceux qui ne veulent pas jouer la montre entre achat et vente. Il vient répondre aux besoins d’agilité de l’immobilier contemporain : mutation professionnelle qui n’attend pas, occasion à saisir dans une ville en tension, ou simple volonté d’avancer sans attendre la signature définitive de l’acquéreur du logement actuel. Son principe : la banque vous avance une fraction de la valeur de votre bien mis en vente, ce qui permet de financer le nouveau projet sans interruption.
Plusieurs formules s’offrent à vous. On distingue le prêt relais sec, sans crédit immobilier existant sur le bien vendu, le prêt relais adossé (ou rachat), qui combine relais et nouveau crédit, et le crédit achat-revente. Le choix dépend notamment de la situation du crédit en cours et de votre stratégie par rapport à la revente. Le prêt relais sec s’adresse à ceux dont le bien à vendre est totalement désendetté. Le prêt relais adossé permet de coupler l’opération avec un nouveau financement, maximisant la capacité d’achat.
Deux modes de remboursement, une même logique de souplesse
Selon la formule retenue, la gestion du remboursement varie. Voici les deux principales modalités :
- Franchise partielle : seuls les intérêts sont versés pendant la durée du relais ; le capital est soldé lors de la vente du bien.
- Franchise totale : aucun versement n’est demandé jusqu’à la revente ; la totalité (intérêts et capital) est remboursée à la cession.
En général, la durée d’un prêt relais se situe entre 12 et 24 mois. Les taux affichés sont plus élevés que ceux du crédit immobilier classique, ce qui reflète le caractère temporaire et flexible de l’opération. Prendre une assurance emprunteur reste impératif, même sur une courte période. Les banques appliquent systématiquement une décote sur la valeur de revente, pour maîtriser leur exposition au risque. Ce choix se répercute sur le montant accordé et dépend aussi du capital restant sur l’ancien prêt, du contexte du marché et de la qualité de votre dossier.
Comment calculer le montant et les mensualités d’un financement relais ?
Déterminer le montant du prêt relais commence par l’estimation précise du bien à vendre. Les établissements retiennent généralement entre 60 % et 80 % de cette valeur, appliquant une décote de sécurité. Ce pourcentage varie selon le profil de l’emprunteur et la politique interne de la banque. Le capital restant dû sur l’ancien emprunt immobilier est ensuite retiré du montant maximum accessible.
Pour se faire une première idée, il existe des simulateurs en ligne, mais chaque banque applique ses propres critères. Le calcul du prêt relais doit intégrer plusieurs paramètres : le délai estimé de vente, la durée du prêt relais, le taux d’intérêt (souvent supérieur au taux classique) et le type de franchise (partielle ou totale).
Ce tableau synthétise les facteurs à prendre en compte et leur impact sur le calcul du financement relais :
| Élément à prendre en compte | Impact sur le calcul |
|---|---|
| Valeur estimée du bien | Base du montant prêt relais, après décote |
| Capital restant dû | À soustraire du montant crédit relais |
| Taux prêt relais | Détermine le coût total et les intérêts dus |
| Durée prêt relais | Influe sur le montant des intérêts |
Les modalités de remboursement du prêt relais dépendent de la formule retenue : paiement des seuls intérêts en franchise partielle, ou absence totale de mensualités en franchise totale. Les banques examinent de près le taux d’endettement, car il conditionne l’accès au financement. Recourir à la simulation permet d’anticiper l’impact du prêt relais sur la gestion budgétaire et d’ajuster sa stratégie de vente pour sécuriser la transition.
Les étapes clés et conditions à connaître avant de se lancer
Préparation du dossier et validation du projet
Avant de solliciter un prêt relais, il faut réunir plusieurs documents et sécuriser toutes les pièces nécessaires à l’étude du dossier. Les diagnostics immobiliers sont désormais incontournables, en vertu de la loi ALUR. Les banques exigent généralement un mandat de vente exclusif ou au minimum un compromis de vente signé, condition indispensable pour prouver la réalité de la mise en vente. Un dossier solide permet d’accélérer l’obtention du financement, à Paris comme en province.
L’établissement prêteur procède ensuite à un examen approfondi de votre situation : niveau d’endettement, stabilité de l’emploi, montant de l’apport, qualité de la gestion bancaire. Solliciter un courtier immobilier aide à présenter un dossier convaincant et à négocier le taux d’intérêt du prêt relais. Ce professionnel saura vous orienter entre prêt relais sec ou adossé, selon la présence ou non d’un prêt immobilier existant.
Voici les points à vérifier pour finaliser le montage du dossier :
- Analyse de la capacité d’emprunt
- Choix du type de garantie : hypothèque ou caution via un organisme spécialisé
- Chiffrage précis des frais de dossier, de garantie et de notaire
La question de la garantie mérite toute votre attention : hypothèque classique ou cautionnement, chaque formule a ses implications en termes de coût et de modalités de mise en œuvre. Le notaire intervient dès la signature du compromis et jusqu’au versement effectif des fonds. Même pour un financement relais de quelques mois, l’assurance emprunteur reste un passage obligé. Enfin, il est prudent d’analyser en détail les offres et conditions proposées, car la réalité du marché immobilier, qu’il soit tendu ou stable, influe directement sur le délai de revente et la gestion du risque.
Anticiper, comparer, ajuster sa stratégie : dans la mécanique du prêt relais, chaque étape compte pour éviter de se retrouver pris dans la nasse d’une double mensualité ou d’une vente à perte. Naviguer entre prudence bancaire, calendrier de vente et ambitions immobilières, c’est tout l’art de réussir sa transition sans faux pas.
